団地型分譲マンション |
| 日経新聞は19日、「老朽団地、再開発促す」と題する記事を掲載しました。複数の棟で構成された団地型の分譲マンションについて、国土交通省が敷地を分割して売却しやすくする新たな制度を作る見通しです。 |
| 売却や建て替え等の際、団地所有者全員の同意が必要な現在の要件を緩めるもので、跡地に店舗や保育所を誘致して団地の魅力を高めるなど、多様な再生手法を選択できるようにします。 |
| 日本は大変な数のマンションの建て替えが必要になってきていますが、マンションの建て替えのルールには非常に難しいものがあります。 |
| こうした団地の場合、7棟か8棟あるうち、1棟だけ建て替えたいとして、その中では3分の2が合意しているとすると、本来それが単独で立っていればうまくいくのですが、団地の場合には他の全ての棟が賛成しないと建て替えることができないのです。 |
| 他の棟の住人は、自分とは関係ないところで工事をして建て替えを進めていくことに賛成するとは考えられないので、にっちもさっちもいかないのです。 |
| そこで、このようなマンションの管理組合などは株式会社化するべきなのです。株式会社にすれば、51%で意思決定ができるわけです。 |
| また、今は容積率が上がってきているので、工事をすれば3倍の容積率になるということにすれば、マンションを持っている人たちにとっては、持っている株の価値が3倍になります。 |
| 自分たちが無料で新しいところに移れるだけではなく、外部経済で3分の2の人が入ってきたとすると、それによって今後の修理などもできるようになるのです。 |
| さらに、その間にどこか外へ住む場合の経費なども全部出るようになります。株式会社化をしてファイナンスしていくようにすると、マンションなどの建て替え問題は一気に解決するのです。 |
| 他にも、日本のすべての問題は、株式会社ではないところにあるのです。駅前商店街がシャッター化するという問題も、株式会社にすれば良いのです。 |
| 駅前の一等地となれば、当然のことながら小売のプロのところに頼んでしまえば商店街を全部作り直すでしょう。 |
| 農協も同様に、株式会社化すれば一気に世界化もできるというわけです。今回は、典型的な団地の場合に、ようやくその片隅に1つのメスが入ったという状況です。 |
| ただ、他の棟の合意がなくても良くなるとは言うものの、これではまだ甘く、このようなペースでは追いつかないと思います。 |
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入居からの経過年数別の住宅団地の割合 |
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| 経過年数別の団地の割合を見ると、50年を超えるような団地が数として多く出ています。 |
入居経過年数別の団地の規模 |
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| 規模でも100ヘクタールを超えるような大きなものが多く出ています。 |
住宅団地に係る問題意識 |
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| 古い団地が多く、したがって高齢者も多くなっているわけです。また空き家も多く出てきていて、そういった幽霊地主と思しき人たちがいて意思決定ができないわけです。 |
| これはやはり株式会社化が非常に重要なテーマだと思います。 |
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